La rédaction du bail commercial n’est pas à prendre à la légère, car c’est par l’intermédiaire de ce contrat que la répartition des dépenses liées aux travaux d’entretien ou de réparation se joue. Autrement dit, que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire, il est important de soigner la rédaction des clauses afin d’éviter une répartition déséquilibrée des différentes charges. En effet, c’est le bail qui déterminera la répartition des charges et des travaux via une ou plusieurs clauses contenues dans le contrat. Cependant, qu’il s’agisse de bail de logement ou de bail commercial, lorsque la fuite de toiture requiert une grosse réparation, les travaux seront en principe à la charge du bailleur.
Quels sont les types de travaux que l’on peut qualifier de grosse réparation ?
Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des poutres, des voûtes, des murs de soutènement, des couvertures entières, des digues, etc. Les autres réparations sont donc considérées comme des travaux d’entretien. De plus, selon l’article 606 du dispositif loi Pinel de 2014, la charge des grosses réparations revient aux bailleurs. En principe, si le bail a été conclu après le mois de novembre 2014, les travaux seront à la charge du bailleur. En revanche, pour un contrat de bail conclu ou renouvelé avant cette date, il faudra analyser les clauses contenues dans le bail en question. Sachez que même si les grosses réparations incombent au bailleur, celles-ci peuvent être à la charge du locataire, selon les clauses prévues dans le contrat. De plus, si une clause intégrale des charges est prévue dans le bail commercial, sauf en cas de travaux liés à une réfection intégrale, la facture sera aux frais du locataire. Enfin, si le contrat contient une clause de vétusté, tous les travaux liés à la vétusté de l’immeuble deviennent une obligation du locataire. Cependant, si le contrat de bail n’a pas prévu cette clause, les travaux liés à la vétusté resteront à la charge du bailleur, selon la jurisprudence.
La particularité d’un bail commercial par rapport à un bail de logement
Pour pouvoir exercer une activité commerciale, vous avez souvent besoin de louer un local. Un bail commercial est un contrat à l’issue duquel le propriétaire (bailleur) délègue le droit à son locataire d’utiliser le local pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce type de contrat peut concerner soit un immeuble, soit un lieu clos, ou encore des locaux accessoires (cave ou grenier). De plus, de nombreuses règles qui encadrent le bail commercial ne s’appliquent pas au bail de logement, dont le dépôt de garantie, l’interdiction du sous-location, et la fin du bail. D’une manière générale, le bailleur d’un local commercial à tout à fait le droit de demander un dépôt de garantie à son locataire, ce qui est évidemment interdit dans un bail de logement. De même, le locataire n’a pas le droit de sous-louer le local, dans le cadre d’un bail commercial, ce qui est tout à fait possible avec un bail de logement. À noter que pour pouvoir prétendre au statut de baux commerciaux, le locataire doit figurer dans le registre des métiers si c’est un artisan, ou dans le registre des commerces et des sociétés, si c’est un commerçant ou un dirigeant d’entreprise. Sachez qu’un bail commercial est aussi connu sous le nom de bail 369, car le locataire du local commercial a le droit de résilier le contrat, tous les 3 ans ou 6 ans, et la durée minimale de ce type de bail est de 9 ans. En outre, les conditions de renouvellement et de résiliation de ce contrat dépendent des règles existantes.
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